Podatek od wynajmu mieszkania

Podatek od najmu mieszkania dla osób fizycznych – ile wynosi i jak go rozliczyć?

Osoby fizyczne mogą rozliczać najem mieszkania jedynie na zasadach ryczałtu. Zasady ogólne są dostępne dla przedsiębiorców, którzy uzyskują przychód z najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Zmiany w opodatkowaniu najmu weszły w życie w 2023 roku. Od tego momentu osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, muszą rozliczać prywatny najem mieszkania, wykorzystując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Podatek od najmu nieruchomości w 2024 roku

Ryczałt jest najprostszą formą opodatkowania. Nie ma konieczności sprawdzania, w którym progu podatkowym się znajdujemy, niestety ma też wady. Podatek płacimy od przychodu, nie ma więc możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodu. Nie możemy też skorzystać z kwoty wolnej od podatku.

W kolejnych latach możemy za to nadal rozliczać stratę, która mogła mieć miejsce, jeśli ponieśliśmy wcześniej znaczne wydatki na kosztowny remont nieruchomości lub uwzględniliśmy jej amortyzację. Stratę musieliśmy wykazać przed zmianą przepisów dotyczących podatku od najmu, czyli przed 2023 rokiem.

Zryczałtowany podatek musimy zapłacić już od pierwszej złotówki, jaką dostaniemy od najemcy. Wpłaty do urzędu skarbowego musimy dokonać w kolejnym miesiącu po uzyskaniu pierwszych przychodów lub w pierwszym miesiącu kolejnego kwartału po tym, w którym najemca zapłaci nam po raz pierwszy. Niezależnie od wybranej częstotliwości zapłaty podatku, jego roczna wysokość będzie na takim samym poziomie.

Nie musimy wcześniej zgłaszać do urzędu skarbowego, jaką częstotliwość zapłaty podatku wybraliśmy (miesięczną, czy kwartalną), ale musimy to podać na rocznej deklaracji podatkowej. Musimy za to poinformować urząd, jeśli z najemcą zawieramy umowę najmu okazjonalnego. W tym przypadku umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego i należy to zgłosić do urzędu w ciągu 14 dni od podpisania umowy.

Wysokość podatku od najmu mieszkania

Stawki podatku od przychodów uzyskiwanych w ramach prywatnego najmu nieruchomości uzależnione są od wysokości przychodów:

stawka 8,5 proc. dotyczy podatników, których przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,

stawka 12,5 proc. obowiązuje, jeśli roczny przychód będzie wyższy.

Wyższa stawka dotyczy nadwyżki przychodu. Oznacza to, że stosuje się ją tylko dla kwoty, która przekroczy w danym roku podatkowym próg 100 tys. zł. Na przykład, jeśli przychód z najmu wyniesie 120 tys. zł, to od kwoty 100 tys. zł odprowadzamy podatek wyliczony wg stawki 8,5 proc., czyli 8,5 tys. zł. Od nadwyżki, czyli w tym przypadku kwoty 20 tys. zł liczymy podatek wg stawki 12,5 proc. Wyniesie on 2,5 tys. zł, a nasze całe roczne zobowiązanie wobec fiskusa będzie wynosiło 11 tys. zł.

Podatek tylko od przychodów

Zryczałtowany podatek dochodowy w przypadku najmu płacimy od przychodów osiąganych z tego tytułu. Jeśli od najemcy pobieramy dodatkową kwotę z tytułu opłat np. za media i tylko pośredniczymy w płatności, przekazując środki na rachunki firm świadczących usługi, z których korzysta najemca, to od kwoty tej nie płacimy podatku. Jednak jeśli w umowie najmu zostanie zawarta informacja, że to my płacimy dostawcom usług i pobieramy wyższą kwotę z tytułu najmu, to podatek jest liczony od całej kwoty.

Na przykład, jeśli umówiliśmy się z najemcą na czynsz w wysokości 2,5 tys. złotych miesięcznie, to jest to przychód, od którego musimy zapłacić podatek. Jeśli dodatkowo najemca musi pokryć rachunki w wysokości 500 zł miesięcznie i przelewa nam odpowiednią kwotę, ale my tylko pośredniczymy w tych płatnościach, to te dodatkowe 500 zł nie będzie stanowiło naszego przychodu i jest zwolnione z opodatkowania.

Zapłata podatku i roczna deklaracja podatkowa

Obliczoną według obowiązujących nas stawek wysokość podatku przelewamy na nasz mikrorachunek podatkowy. W tym celu powinniśmy skorzystać z przelewu podatkowego wybierając formularz PPE.

Podatek musimy zapłacić do 20 dnia kolejnego miesiąca, za który dostaliśmy wpłatę od najemcy. W przypadku płatności kwartalnych podatek musimy zapłacić do 20 dnia pierwszego miesiąca kwartału następującego po kwartale, w którym uzyskaliśmy przychód. Na przykład podatek musimy zapłacić do 20 lutego za styczeń lub do 20 kwietnia za styczeń, luty i marzec.

Wysokość uzyskanego przychodu oraz kwotę zapłaconego podatku musimy wykazać na rocznym zeznaniu podatkowy. W przypadku dochodów z najmu jest to formularz PIT-28. Czas na jego złożenie mamy do końca kwietnia następnego roku.

Jeśli oprócz najmu uzyskujemy inne przychody np. z umowy o pracę lub prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, ale źródła te są opodatkowane w innym sposób (np. podatek liniowy lub skala podatkowa), to uzyskiwane przez nas przychody się nie sumują. Musimy je rozliczyć osobno dla każdej z metod.

Podatek od najmu na zasadach ogólnych w ramach działalności gospodarczej

Najem nieruchomości wciąż możemy rozliczać na zasadach ogólnych, płacąc podatek od dochodu, którego wysokość została skorygowana o koszty uzyskania przychodu. Jest to korzystne rozwiązanie m.in. w sytuacji, gdy posiadamy kilka lokali i ponosimy wysokie koszty związane z ich utrzymaniem (np. realizowaliśmy kosztowne remonty lub ponieśliśmy większe nakłady na wykończenie mieszkań i przygotowanie ich do najmu).

W takiej sytuacji konieczne jest założenie działalności gospodarczej, w ramach której będziemy wynajmować posiadane przez nas mieszkania. Rozliczając najem poprzez działalność gospodarczą, możemy skorzystać z podatku liniowego wynoszącego 19 proc. lub z progów podatkowych. W ich przypadku stawki wynoszą 12 proc. dla dochodu do 120 tys. złotych i 32 proc. po przekroczeniu tego progu.

Działalność gospodarczą możemy mieć zarejestrowaną niezależnie od innych źródeł przychodu, np. pracując równocześnie na umowę o pracę. Trzeba jednak mieć na uwadze, że wiążą się z nią dodatkowe wydatki, takie jak konieczność zapłaty składek na ZUS lub koszty księgowości.

Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl.